Любую перепланировку необходимо узаконить и лучше это сделать до проведения перепланировки в целях избежания неприятных последствий: штрафов, компенсаций соседям, сложности с продажей, обменом, залогом помещения.

Перепланировка помещений делится на две категории:
- «простая» перепланировка, которая согласовывается по эскизу;
- «сложная» перепланировка, в том числе фасадные работы, для согласования которой потребуется изготовить проект перепланировки помещения и техническое заключение обследования несущих конструкций здания.

Работы, выполняемые без согласования:
- косметический ремонт квартиры (оклейка стен обоями, покраска, замена наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета и т.п.).
- установка или разборка встроенной мебели: шкафов, антресолей.
- замена (без перестановки) сантехники и другого инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.

Мероприятия, согласуемые по эскизу:
- Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные);
- Устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные);
- Заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах;
- Устройство легких перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;
- Замена столярных элементов фасада без изменения рисунка;
- Перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь;
- Перестановка нагревательных (отопительных) и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии, балконы) без прокладки дополнительных подводящих сетей.

Мероприятия, согласуемые по проекту внутренней перепланировки:
- Устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали);
- Устройство проемов в перекрытиях (при объединении помещений по вертикали);
- Устройство внутренних лестниц;
- Устройство несущих стен и перегородок с увеличением нагрузок на перекрытие;
- Изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок);
- Устройство (перенос) туалетов, ванных комнат, кухонь;
- Установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
- Замена и (или) установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления, с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (исключая устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления).

Мероприятия, согласуемые по проекту изменения фасада зданий:
- Замена столярных элементов фасада с изменением рисунка;
- Остекление лоджий и балконов;
- Устройство лоджий, балконов;
- Изменение материалов и пластики внешних конструкций, балконов и лоджий.
- Установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн и т.п.);
- Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов в наружных ограждающих конструкциях (стены, крыши);
- Ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритах;
- Изменение формы (пластики) существующих лестниц (крылец), в том числе с устройством пандусов;
- Создание тамбуров и витрин площадью до 30 кв.м в пределах существующих габаритов элементов зданий без использования дополнительного земельного участка;
- Создание, изменение входов (с устройством крылец или лестниц), входов-тамбуров до 8 кв.м.

Для начала проектирования и согласования перепланировки необходимо получить документы БТИ:
1. Для квартир (последнее обследование – не позднее 10 лет, выдача – не позднее 1 года):
- поэтажный план,
- экспликация,
- форма 1а.
2. Для нежилых помещений (последнее обследование – не позднее 5 лет, выдача – не позднее 1 года):
- поэтажный план,
- экспликация,
- форма 1а,
- форма 5.
3. Если площадь, указанная в Свидетельстве на право собственности (или договоре аренды), не совпадает с площадью в документах БТИ, то дополнительно заказывается Справка о причинах изменении площади (например: впоследствии проведения перепланировки).
4. Если адрес, указанный в Свидетельстве на право собственности (или договоре аренды), не совпадает с адресом в документах БТИ, то дополнительно заказывается Справка об идентификации адреса объекта (например: здание по адресу: ул. Полярная, дом 4, стр. 1, и здание по адресу: ул. Полярная, дом 4, является одним и тем же объектом).
5. Если планировка уже выполнена, и это отражено в поэтажном плане БТИ, то дополнительно заказывается поэтажный план до произведенной перепланировки. Таким образом, на руках будет два плана: до перепланировки (в черных линиях) и после перепланировки (в красных линиях), которые можно сравнить и выяснить, какие конструкции были демонтированы.
Для заказа справок в БТИ необходимо предоставить оригиналы документов на право владения помещениями (Свидетельство на право собственности, договор аренды, согласие арендодателя), нотариальных копий не достаточно.



К началу

Согласование перепланировки квартир и помещений в жилом доме

Разрешение на перепланировку квартир и нежилых помещений, встроенных, встроенно-пристроенных или пристроенных к жилым домам, выдает Мосжилинспекция округа, руководствуясь Постановлением Правительства Москвы от 15.11.2005г. № 883-ПП «О реализации положений жилищного кодекса Российской Федерации и правовых актов города Москвы, регулирующих переустройство, перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах».

Согласование перепланировки по эскизу осуществляется поэтапно:
1. Подготовка документов:
- Заявление о намечаемой перепланировке помещений, в котором содержатся необходимые сведения (перечень мероприятий) режим и продолжительность производства работ.
- Эскиз намечаемой перепланировки (на ксерокопии поэтажного плана);
- Документы БТИ – оригинал;
- Правоустанавливающие документы на помещение (о собственности, аренды и т.п.) – нот. копия;
- Согласие собственников здания (для арендаторов) – оригинал;
- Согласие всех долевых собственников помещения – нотариально заверенное;
- Учредительные документы (для юридических лиц);
- Выписка из домовой книги (для квартир);
- Выписка из финансово-лицевого счета об отсутствии задолженности за коммунальные платежи (для квартир).
2. Сдача пакета документов в «одно окно» Мосжилинспекции
3. Получение Распоряжения Мосжилинспекции о разрешении переустройства помещения и производства ремонтно-строительных работ
4. Производство ремонтно-строительных работ в соответствии с утвержденным эскизом
5. Сдача комиссии по приемке выполненных работ и подписание Акта о завершенном переустройстве помещения
6. Внесение изменений в техническую документацию БТИ
7. Переоформление документов о собственности (если в результате перепланировки изменились характеристики помещения: общая площадь, количество комнат и т.п.)

Процедура согласования перепланировки по эскизу аналогична и для нежилых помещений, расположенных во встроенной, встроенно-пристроенной или пристроенной части жилых домов, за исключением одного пункта:
- Эскиз намечаемой перепланировки должен быть согласован с Роспотребнадзором, Госпожнадзором (ГО и ЧС) и Эксплуатирующей организацией дома.

Согласование внутренней перепланировки по проекту происходит следующим образом:
1. Обследование помещения и подготовка Технического Заключения о состоянии несущих конструкций для определения возможности проведения перепланировки. Техническое заключение имеет право изготавливать только лицензированная на данный вид работ проектная организация.
2. Разработка Проекта перепланировки. Проект перепланировки имеет право разрабатывать только лицензированная проектная организация.
3. Согласование Проекта перепланировки с уполномоченными организациями (список инстанций определяется в зависимости от намечаемой перепланировки):
- Госсанэпиднадзор;
- Госпожнадзор (ГО и ЧС);
- Эксплуатирующая организация (ДЕЗ, ТСЖ и т.п.);
- Авторы проекта дома (если затрагиваются конструктивные элементы здания);
- Газовая техническая инспекция (если в доме - газ).
4. Подготовка документов:
- Заявление о намечаемой перепланировке помещений, в котором содержатся необходимые сведения (перечень мероприятий) режим и продолжительность производства работ.
- Документы БТИ – оригинал;
- Правоустанавливающие документы на помещение (о собственности, аренды и т.п.) – нот. копия;
- Согласие собственников здания (для арендаторов) – оригинал;
- Согласие всех долевых собственников помещения – нотариально заверенное;
- Договор с проектной организацией на авторский надзор;
- Учредительные документы (для юридических лиц);
- Выписка из домовой книги (для квартир);
- Выписка из финансово-лицевого счета об отсутствии задолженности за коммунальные платежи (для квартир).
5. Сдача пакета документов в «одно окно» Мосжилинспекции
6. Получение Распоряжения Мосжилинспекции о разрешении переустройства помещения и производства ремонтно-строительных работ
7. Производство ремонтно-строительных работ в соответствии с утвержденным проектом. В процессе ремонта необходимо вести Журнал ремонтно-строительных работ, который выдает Мосжилинспекция, и составлять Акты на скрытые работы (например: гидроизоляция санузла, монтаж металлоусиления вновь устроенного проема в несущей стене и т.п.).
8. Сдача комиссии по приемке выполненных работ и подписание Акта о завершенном переустройстве помещения
9. Внесение изменений в техническую документацию БТИ
10. Переоформление документов о собственности (если в результате перепланировки изменились характеристики помещения: количество комнат, общая площадь и т.п.)

В случае необходимости изменения инженерного оснащения помещений (установка теплового, газового, электротехнического оборудования) проект согласовывается дополнительно с соответствующими городскими организациями (МГПО «Мосгаз», Московская кабельная сеть «Мосэнерго», Мосгосэнергонадзор, МГП«Мосводоканал», тепловые сети АО «Мосэнерго», Управление топливно-энергетического хозяйства).

В настоящее время многие владельцы квартир с целью увеличения жилой площади решают присоединить площадь лоджии к жилой комнате или кухне путем демонтажа подоконной части оконного проема, а также перенести отопительный прибор на лоджию. Хотим Вас предупредить: эти мероприятия категорически запрещены законом города Москвы, и проводить их строго запрещено !
Но, если между комнатой и лоджией Вы установите витражи или раздвижные/распашные двери из стеклопакетов, то такую перепланировку можно согласовать:
- как внутреннюю перепланировку, если остекление здания было запроектировано авторами дома и было осуществлено на этапе строительства жилого дома.
- как реконструктивные работы (фасадные работы), если сами владельцы квартиры решили остеклить балкон/лоджию и демонтировать подоконную часть.

Наша компания поможет Вам узаконить намечаемую перепланировку и получить Распоряжение Мосжилинспекции на производство строительно-монтажных работ. Консультации по всем вопросам, связанным с перепланировкой – бесплатные.


К началу

Согласование перепланировки нежилых зданий

Разрешение на переустройство помещений, расположенных в нежилых зданиях оформляется через МВК Префектуры округа в соответствии с Постановление Правительства Москвы от 16 августа 2005 г. №621-ПП «О порядке оформления и выдачи в режиме «одного окна» документации на проведение работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения, по капитальному ремонту, ремонту и покраске фасадов зданий, строений и сооружений, по благоустройству и использованию территории».
Разработка проекта перепланировки, технического заключения требуется в зависимости от значительности или незначительности планируемых изменений. Объем проекта и, соответственно, его стоимость и сроки проектирования зависят от значительности планируемых изменений в помещении. От этого также зависит и количество инстанций, согласовывающих Проект, что также влияет на стоимость и сроки согласования.

Порядок согласования следующий:
1. Обследование помещения и подготовка Технического Заключения о состоянии несущих конструкций для определения возможности проведения перепланировки. Техническое заключение имеет право изготавливать только лицензированная на данный вид работ проектная организация.
2. Разработка Проекта перепланировки. Проект перепланировки имеет право разрабатывать только лицензированная проектная организация.
3. Согласование Проекта перепланировки с уполномоченными организациями:
- Архитектурно-планировочное Управление округа;
- Госсанэпиднадзор округа;
- Госпожнадзор (ГО и ЧС) округа;
- Эксплуатирующая организация (ДЕЗ, ТСЖ и т.п.);
- Мосгосэкспертиза (если затрагиваются конструктивные элементы здания);
- Газовая техническая инспекция (если в доме - газ).
4. Подготовка документов:
- Заявление о намечаемой перепланировке помещений, в котором содержатся необходимые сведения (перечень мероприятий) режим и продолжительность производства работ.
- Документы БТИ – оригинал;
- Правоустанавливающие документы на помещение (о собственности, аренды и т.п.) – нот. копия;
- Согласие собственников здания (для арендаторов) – оригинал;
- Согласие всех долевых собственников помещения – нотариально заверенное;
- Договор с проектной организацией на авторский надзор;
- Учредительные документы (для юридических лиц).
5. Сдача пакета документов на Межведомственную Комиссию Префектуры округа.
6. Получение Распоряжения Префектуры о разрешении переустройства помещения и производства ремонтно-строительных работ.
7. Производство ремонтно-строительных работ в соответствии с утвержденным проектом. В процессе ремонта необходимо заполнять Акты на скрытые работы (например: гидроизоляция санузла, монтаж металлоусиления вновь устроенного проема в несущей стене и т.п.).
8. Сдача комиссии по приемке выполненных работ и подписание Акта о завершенном переустройстве помещения.
9. Внесение изменений в техническую документацию БТИ.
10. Переоформление документов о собственности (если в результате перепланировки изменились характеристики помещения: количество комнат, общая площадь и т.п.).


К началу

Согласование фасадных работ

Реконструктивные работы – это строительные работы в отдельном помещении здания, предусматривающие один из видов работ (или их комплекс) в целях частичного изменения фасадной части здания и/или несущих конструкций.
- изменение формы оконных и дверных проемов;
- создание, ликвидация оконных и дверных проемов;
- изменение существующих входов;
- устройство входов, тамбуров входов;
- устройство лоджий, балконов;
- остекление лоджий, балконов;
- замена столярных элементов фасада.


Проведение реконструктивных работ проводится:
- по инициативе собственника или пользователя объекта;
- по предписанию органов власти, контроля и надзора.


Разрешение на проведение реконструктивных работ предусматривает наличие у Заказчика комплекта документов в составе:
- правоустанавливающих документов на использование объекта;
- утвержденного Заказчиком проекта перепланировки изменения фасада, согласованного в установленном порядке;
- разрешения на осуществление градостроительной деятельности.


Проектная документация подлежит оформлению заключений следующих организаций:
1. Госсанэпиднадзор округа;>
2. Госпожнадзор (ГО и ЧС) округа;>
3. ОПС Мосгоргеотреста (при проведении работ по разрытию);>
4. Управы района (на кальке М 1:2000);>
5. Архитектурно-планировочное управление округа;>
6. ГлавАПУ Москомархитектуры;>
7. Художественный совет при ГлавАПУ;>
8. ФСО (по объектам, находящимся поблизости правительственных трасс);>
9. ГУОП г. Москвы (для объектов постройки до 1965 года);>
10. Мосгосэкспертизы или авторов дома (для согласования конструктивных решений при устройстве проемов, лестниц, входов, тамбуров-входов, балконов и лоджий).>
11. Эксплуатирующая организация (ДЕЗ, ТСЖ и т.п.).>
12. Согласие собственника объекта недвижимости для арендуемых помещений.>
13. Согласие соседей верхнего этажа, располагаемого над реконструируемым объектом (при устройстве тамбура, козырька) – нотариально заверенное.>
>
При условии всех требующихся согласований Мосжилинспекция или Межведомственная комиссия Префектуры округа выдает Разрешение на осуществление градостроительной деятельности по проведению реконструктивных работ.


К началу

Согласование отдельного выхода

Необходимость устройства отдельного входа возникает при переоборудовании нежилых помещений, переводе помещения из жилого в нежилой фонд. Если нежилое помещение расположено в жилом доме, то вход в него должен быть самостоятельным без использования общей лестничной клетки. Помимо этого, по противопожарным нормам нежилые помещения общей площадью примерно свыше 100 кв.м. должны иметь два пути эвакуации, а торговые залы площадью более 150 кв.м. должны иметь два выхода непосредственно из зала.

Устройство входов с использованием дополнительного земельного участка требует:
1. Предварительного согласования с АПУ района и отделом подземных сооружений Мосгоргеотреста, которые проверяют наличие/отсутствие инженерных коммуникаций (телефонные линии, электросети, канализация, водоснабжение, дренаж, теплосети и др.) в месте проектируемого входа;
2. Наличие договора на аренду земельного участка под зданием в случае выступания проектируемого крыльца за габариты существующих элементов здания;
3. Нотариально заверенное согласие собственника квартиры, находящейся непосредственно над устраиваемым входом, при обустройстве тамбура или козырька в жилом доме.
4. Согласие товарищества собственников жилья (если действует). Для этого необходимо собирать общее собрание собственников жилья, на котором будет приниматься решение о выдаче согласия на устройство отдельного входа;
5. Согласие собственника объекта недвижимости для арендуемых помещений;
6. Разработки технического заключения;
7. Разработки проекта устройства отдельного входа;
8. Получение ситуационного плана М 1:2000;
9. Получение геоподосновы М 1:500;
10. Согласования ОПС Мосгоргеотрест;
11. Согласования МГ Телефонная сеть;
12. Согласования МГП«Мосводоканал»;
13. Согласования ГУП «Мосгортепло»;
14. Согласования Тепловой сети АО «Мосэнерго»;
15. Согласования ГУП «Московский метрополитен»;
16. Согласования МГПО «Мосгаз»;
17. Согласования Московской кабельной сети «Мосэнерго»;
18. Согласования Мосжилниипроект;
19. Согласования с Госсанэпиднадзором округа;
20. Согласования с Госпожнадзором (ГОиЧС) округа;
21. Согласования Управы района;
22. Согласования Архитектурно-планировочное управление округа;
23. Согласования ГлавАПУ Москомархитектуры;
24. Согласования Художественного совета при ГлавАПУ;
25. Согласования ФСО (по объектам, находящимся поблизости правительственных трасс);
26. Согласования ГУОП г. Москвы (для объектов постройки до 1965 года);
27. Согласования Мосгосэкспертизы или авторов дома (для согласования конструктивных решений при устройстве проемов, лестниц, входов, тамбуров-входов, балконов и лоджий),


При условии всех требующихся согласований Мосжилинспекция или Межведомственная комиссия Префектуры округа выдает Разрешение на осуществление градостроительной деятельности по проведению реконструктивных работ.
При производстве работ по разрытию перед началом работ оформляется Ордер Объединения административно-технических инспекций Правительства Москвы (ОАТИ).


К началу

Согласование уже выполненной перепланировки

Согласование незаконной перепланировки происходит в обычном порядке в зависимости от сделанной самовольной перепланировки (простая или сложная).

При попытке узаконить самовольную перепланировку возможно придется уплатить штраф за незаконную перепланировку.

Часто самовольные перепланировки не соответствуют нормам, и, возможно, придется что-то переделать в помещении для соответствия его строительным, противопожарным, санитарно-гигиеническим нормам и требованиям.

Если планировка уже выполнена, и это отражено в поэтажном плане БТИ, то дополнительно заказывается поэтажный план до произведенной перепланировки. Таким образом, на руках будет два плана: до перепланировки (в черных линиях) и после перепланировки (в красных линиях), которые можно сравнить и выяснить, какие конструкции были демонтированы.

По любому из этих вопросов Вы получите квалифицированную помощь и найдете понимание со стороны сотрудников нашей фирмы. Мы постараемся решить любые Ваши сложные вопросы в приемлемые сроки. Будем рады сотрудничеству с Вами!


К началу